課程代碼：00122

一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出一個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分)

1.房地產(chǎn)評估的對象是( )

A.房屋 B.土地

C.建筑物 D.房屋和土地

2.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成具有( )

A.單一性 B.多樣性

C.雙重性 D.產(chǎn)品性

3.中房指數(shù)的基準(zhǔn)地區(qū)是( )

A.北京 B.上海

C.廣州 D.深圳

4.房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營情況下必要支出的費(fèi)用為( )

A.實(shí)際費(fèi)用 B.必要費(fèi)用

C.客觀運(yùn)營費(fèi)用 D.維護(hù)費(fèi)用

5.如果房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，估價期日與案例交易日期可相差較遠(yuǎn)，但不宜長于( )

A.10年 B.3年

C.5年 D.6年

6.如果估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，則可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)為( )

A.鋼結(jié)構(gòu) B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C.磚混結(jié)構(gòu) D.磚木結(jié)構(gòu)

7.房地產(chǎn)的價格一般取決于( )

A.成本

B.效用

C.所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價

D.所在區(qū)域的區(qū)域因素

8.“三通一平”是指( )

A.通道路、供水、供氣和土地平整

B.通道路、供水、排水和土地平整

C.通道路、供水、供熱和土地平整

D.通道路、供水、供電和土地平整

9.房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是( )

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金

D. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)

10.剩余法估價分析時，售價的預(yù)測和成本預(yù)算必須符合( )

A.統(tǒng)一原則

B.合法原則

C.平衡原則

D.同步原則

11.剩余法在舊房地產(chǎn)中地價單獨(dú)評估時，地價是房地產(chǎn)價格與房屋價格之( )

A.和

B.差

C.積

D.商

12.剩余法估價中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得( )

A.最低收益

B.中等收益

C.高收益

D.最高收益

13.剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費(fèi)等三項(xiàng)，而暫不計(jì)利息的是( )

A.專業(yè)費(fèi)

B.不可預(yù)見費(fèi)

C.地價

D.租售費(fèi)

14.路線價的確定必須先確定( )

A.地塊面積

B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積

C.街道面積

D.區(qū)域面積

15.深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的( )

A.長短變化的比率

B.寬度比率

C.高度比率

D.大小比率

16.基準(zhǔn)地價評估資料應(yīng)具有( )

A.長期性

B.遠(yuǎn)期性

C.遠(yuǎn)瞻性

D.近期性

17.經(jīng)過處理的宗地地價資料進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)是按照( )

A.土地交易方式 B.房產(chǎn)交易方式

C.城市規(guī)劃 D.土地利用規(guī)劃

18.在編制基準(zhǔn)地價成果圖時，均質(zhì)地域編號應(yīng)用( )

A.羅馬數(shù)字 B.大寫英語字母

C.大寫羅馬數(shù)字 D.阿拉伯?dāng)?shù)字

19.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)( )

A.地價指數(shù)的變動頻率

B.地價指數(shù)的變動幅度

C.地價的變動幅度

D.房價指數(shù)的變動幅度

20.商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含( )

A.進(jìn)深修正

B.寬度修正

C.使用年限修正

D.公用設(shè)施完備

二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出二個正確的答案，并將正確答案的號碼填在題干的括號內(nèi)。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每小題1分，共15分)

21.地租的兩種基本形式是( )

A.級差地租 B.城市地租

C.壟斷地租 D.絕對地租

E.礦山地租

22.特爾菲法測定土地定級因數(shù)權(quán)重值測定中，只要求提出各因素所有專家打分的( )

A.均值 B.均方差

C.期望值 D.方差

E.協(xié)方差

23.房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的多樣性及( )

A.個別性 B.復(fù)雜性

C.區(qū)域性 D.時間性

E.功能性

24.容積率的大小影響( )

A.建筑平均成本的高低

B.房屋的銷售量

C.房屋的建筑質(zhì)量

D.土地利用程度的高低

E.建筑商的投資積極性

25.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括( )

A.土地重新取得費(fèi)用

B.建筑物折舊費(fèi)

C.維修費(fèi)

D.管理費(fèi)

E.建筑物重新建造成本

26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( )

A.分部分項(xiàng)法 B.工料測量法

C.指數(shù)調(diào)整法 D.平方法

E. 立方法

27.下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是( )

A.使用磨損 B.設(shè)計(jì)變化

C.城市規(guī)劃重大改變 D.建筑技術(shù)進(jìn)步

E.現(xiàn)行政策重大改變

28.開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤如果低于投資者的期望利潤，則該項(xiàng)目( )

A.可行 B.不可行

C.可繼續(xù)投資 D.可取消投資

E.應(yīng)減少投資

29.乘余法估價調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和( )

A.裝修 B.建筑密度

C.建筑物高度 D.設(shè)計(jì)

E.精度

30.路線價法計(jì)算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計(jì)算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和( )

A.臨街深度 B.臨街長度

C.臨街高度 D.臨街寬度

E.其他條件修正率

31.不同地段標(biāo)準(zhǔn)宗地價格應(yīng)能反映( )

A.區(qū)域大小 B.地區(qū)形態(tài)

C.區(qū)位差異 D.互相調(diào)節(jié)

E.互相均衡

32.路線價法四三二一法則中，超過100英尺土地第一、四個25英尺的土地價值分別是路線價的( )

A.9% B.6%

C.7% D.8%

E.4%

33.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準(zhǔn)地價評估的宏觀經(jīng)濟(jì)資料有( )

A.某大型企業(yè)利潤額 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略

C.征地費(fèi)資料 D.城市生態(tài)環(huán)境狀況

E.企業(yè)兼并資料

34.位于同一均質(zhì)地域的地段，基本一致的是( )

A.房屋高度 B.環(huán)境狀況

C.容積率 D.人口狀況

E.土地用途

35.房地產(chǎn)估價人員分為( )

A.注冊估價師 B.注冊房地產(chǎn)估價師

C.注冊土地估價師 D.注冊房產(chǎn)估價師

E.注冊地產(chǎn)估價師

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號內(nèi)打“√”;錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

36.人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的。( )

37.估價結(jié)果報告是估價師提交委估方的書面文件。( )

38.在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中，存在較多的交易實(shí)例，市場比較法才是有效的評估方法。( )

39.路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減原理，計(jì)算臨街宗地地價的一種方法。( )

40.為了體現(xiàn)房地產(chǎn)評估報告的高度概括性，應(yīng)對資料進(jìn)行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結(jié)論。( )

四、簡答題(每小題5分，共15分)

41.如何用級差收益測算基準(zhǔn)地價?

42.市場比較法的基本含義是什么?

43.簡述基準(zhǔn)地價評估報告的定義及組成內(nèi)容。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分 )

44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的

試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。

45.某公司購買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3，500元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的13%，兩項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，房屋建成

后售價8，000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價的3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的23%。試用剩余法求

該宗地地價。

六、論述題(每小題10分，共20分)

46.試述房地產(chǎn)評估的原則。

47.土地定級的工作程序是什么?