房地產(chǎn)評估試題

課程代碼：00122

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1._________主要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。( )

A.居住建筑 B.公共建筑

C.辦公建筑 D.工業(yè)建筑

2._________是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。( )

A.級差地租Ⅰ B.級差地租Ⅱ

C.絕對地租 D.壟斷地租

3.貸款比重越大，就會_________，房地產(chǎn)價格也就會_________。( )

A.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮 下降 B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮 上升

C.減少市場對房地產(chǎn)的需求 下降 D.減少市場對房地產(chǎn)的需求 上升

4.在臨海的城市，面海地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格_________。土地平坦，地價_________;反之，土地高低不平，地價_________。( )

A.高 較高 較低 B.高 較低 較高

C.低 較低 較高 D.低 較高 較低

5.下列屬于估價對象權(quán)益狀況的是( )

A.土地面積、形狀 B.土地使用權(quán)的年限

C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊程度 D.建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)

6.標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇應(yīng)考慮：宗地的面積_________，宗地的形狀宜采用_________。( )

A.應(yīng)盡量大 不規(guī)則的形狀 B.應(yīng)盡量大 長方形

C.大小要適中 長方形 D.大小要適中 不規(guī)則的形狀

7._________的優(yōu)點是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡捷性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效決策方法。( )

A.特爾菲測定法 B.因素成對比較法

C.層次分析法 D.哥頓法

8.收益法就是分析估價對象房地產(chǎn)的_________市場情況，推測和估計估價對象_________將要獲得的收益，并測算房地產(chǎn)_________的價格或價值。( )

A.現(xiàn)在 未來 未來 B.未來 未來 在估價時點上

C.過去 未來 未來 D.過去 現(xiàn)在 在估價時點上

9.收益法采用_________作為估價依據(jù)。( )

A.實際收入、實際費(fèi)用和實際凈收益

B.實際收入、實際費(fèi)用和客觀凈收益

C.客觀收入、實際費(fèi)用和實際凈收益

D.客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益

10.評估房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會( )

A.越低 B.越高

C.不變 D.符合客觀實際

11.采用市場比較法，要求所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的，這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件?( )

A.時間性 B.可替代性

C.正常性 D.可修正性

12.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日為100)。有一房地產(chǎn)在2006年6月1日的價格為2000元/m2。對其作交易日期修正到2006年10月1日的價格為_________元/m2。( )

A.1376 B.2308

C.2558 D.2105

13.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為_________。( )

A.1.05 B.0.95

C.0.98 D.1.03

14.已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地，被稱為_________。( )

A.生地 B.毛地

C.熟地 D.凈地

15.運(yùn)用成本法評估舊房地產(chǎn)價格，對于房地合一的舊房地產(chǎn)( )

A.舊房地產(chǎn)價格=土地實際取得費(fèi)用+建筑物實際建造成本—建筑物折舊

B.舊房地產(chǎn)價格=土地實際取得費(fèi)用+建筑物重新建造成本—建筑物折舊

C.舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物實際建造成本—建筑物折舊

D.舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物重新建造成本—建筑物折舊

16.剩余法的基本思路是依據(jù)_________原理。( )

A.供求關(guān)系 B.生產(chǎn)費(fèi)用價值論

C.替代 D.投入產(chǎn)出

17.路線價估價法采用的原理是土地價值高低隨距街道距離增大( )

A.遞減 B.遞增

C.不變 D.先減后增

18.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式與_________的公示地價的表現(xiàn)形式類似，都是_________。( )

A.德國 區(qū)片價和路段價 B.德國 標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格

C.日本、韓國 標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格 D.日本、韓國 區(qū)片價和路段價

19.房地產(chǎn)評估報告是房地產(chǎn)估價的_________，是估價師提供給委托估價方的“產(chǎn)品”，_________。( )

A.最終結(jié)果 是具有一定法律效力的文件

B.最終結(jié)果 不具有法律效力

C.中期結(jié)果 不具有法律效力

D.中期結(jié)果 是具有一定法律效力的文件

20.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評估報告應(yīng)_________才具有法律效應(yīng)。( )

A.由注冊房地產(chǎn)估價師簽名

B.由注冊房地產(chǎn)估價師蓋章

C.加蓋估價機(jī)構(gòu)的公章后

D.由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，并加蓋估價機(jī)構(gòu)的公章后

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

1.土地的社會經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)在哪些方面?( )

A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多樣性

C.土地區(qū)位的可變性 D.土地資源的無限性

E.土地使用潛力的有限性

2.房地產(chǎn)價格影響因素中，城市區(qū)域因素包括( )

A.心理因素 B.商服繁華度

C.交通便捷度 D.城市設(shè)施完備度

E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量

3.中房指數(shù)的作用包括( )

A.降低房地產(chǎn)價格

B.提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤

C.為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)

D.為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息

E.為廣大的消費(fèi)者服務(wù)

4.根據(jù)劃分單元采用的手段，單元劃分方法分為手工法和機(jī)助法。手工作業(yè)一般同時采用一種或幾種方法，這些方法包括( )

A.主導(dǎo)因素判定法 B.主導(dǎo)因素分值疊置法

C.固定網(wǎng)格法 D.均質(zhì)地域法

E.動態(tài)網(wǎng)格法

5.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵和難點是( )

A.潛在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算

C.運(yùn)營費(fèi)用的估算 D.凈收益的估算

E.資本化率的確定

6.交易實例應(yīng)搜集的內(nèi)容包括( )

A.成交價格 B.成交日期

C.付款方式 D.交易實例在交易時的狀態(tài)

E.交易雙方的情況及交易目的

7.征用農(nóng)地時，主要是對被征地的農(nóng)業(yè)集體和個人支付征地費(fèi)和各種補(bǔ)償，包括( )

A.土地補(bǔ)償費(fèi) B.青苗補(bǔ)償費(fèi)

C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D.安置補(bǔ)助費(fèi)

E.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

8.剩余法評估不動產(chǎn)價格，估算各項成本費(fèi)用時，專業(yè)費(fèi)用包括( )

A.建筑設(shè)計費(fèi) B.規(guī)劃設(shè)計費(fèi)

C.工程概預(yù)算費(fèi)用 D.不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅

E.市場營銷廣告費(fèi)用

9.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準(zhǔn)地價評估的資料主要有哪幾類? ( )

A.宏觀經(jīng)濟(jì)資料 B.土地交易資料

C.交易資料 D.企業(yè)利潤和效益資料

E.聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料

10.由于評估報告是記載估價過程、反映估價成果的文件，所以應(yīng)當(dāng)做到：( )

A.全面性 B.公正性

C.客觀性 D.準(zhǔn)確性

E.概括性

三、簡答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

1.由于房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成的，其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面?

2.影響土地級別的因素主要歸納為哪五類?

3.新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中，開發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的?

4.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測定有哪些途徑?