第五章 市場比較法

1、比較法的理論依據是(B)。

A.預期原理 B.替代原理

C.生產費用價值論 D.最高最佳使用原則

2、市場比較法中的交易情況修正是對( D )價格本身是否正常的修正。

A. 交易實例 B. 估價對象 C. 標準化實例 D. 可比實例

3、某宗房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%，若買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( C )元/m2。

A. 2650 B. 2500 C. 2427 D. 2350

4、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6.5%和4.5%。某宗房地產交易，買方付給賣方5000元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( A )元/m2。

A. 5325 B. 5225 C. 4775 D. 4675

5、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于( A )。

A、乙土地上的建筑物的價值低于拆遷費用

B、該估價結果肯定有誤

C、甲土地的價值高于乙土地的價值

D、不可能出現這種情況

6、某估價事務所在2008年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于2008年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( A )。

A、2008年6月30日 B、現在

C、重新估價的作業日期 D、要求重新估價的委托方指定的日期

7、為評估某宗房地產2012年10月13日的價格，選取了可比實例A，其成交價格為8000元/m2，成交日期為2011年11月15日。經調查獲知2011年7月至2012年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例A進行交易日期修正后的價格為( B )元/m2。

A. 9280 B. 8925 C. 8880 D. 8000

8、比較法適用的條件，是在同一供求范圍內存在著較多的( A )。

A、類似房地產的交易 C、相關房地產的交易

B、相同房地產的交易 D、房地產的市場交易

9、如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應采用( C )的市場匯價進行換算。

A、估價作業日期 C、估價時點

B、成交日期 D、交易日期修正后

10、價格指數中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為( B )。

A、固定價格指數 C、長期價格指數

B、定基價格指數 D、環比價格指數

11、在比較法中，土地使用權年限修正屬于( D )修正。

A、交易情況 C、區域因素

B、交易日期 D、個別因素

12、在用比較法評估某宗房地產的價值時，選擇了五個可比案例，經過修正得到的五個比準價格之間存在較大的差異，最終估價結果應( D )。

A、取五個比準價格的算術平均值 C、任選其中之一

B、取五個比準價格的中位數 D、綜合分析后決定

13、某宗房地產采用比較法、成本法、收益法估價的結果有較大的差異，其最終估價結果應( D )。

A、取三者的平均值 C、任選其中之一

B、取三者的中間值 D、在三者的基礎上綜合分析決定

14、比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數為( D )。

A、1.05 B、1.02 C、0.97 D、0.95

15、某可比實例價格為2000元/平方米，區域因素直接比較得出的相關數據如下表，則區域因素修正后的價格應為( C )元/平方米。

A、2500 B、2222 C、2031 D、2000

16、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為( C )時點的狀態。

A、現在 B、過去 C、未來 D、B和C

17、有A、B、C三個影響房地產價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權重為f1、f2 、f3，此三者的大小關系應為( B )。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不確定

18、某地區某類房地產2009年4月1日至10月1日的價格指數分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1(以2008年1月1日為100)。其中有一房地產在2009年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2009年10月1日的價格為( A )元/平方米。

A、2263 B、1962 C、1768 D、1734

19、市場法評估房地產價格的主要難點是( A )。

A、市場行情變化不定

B、供需變化引起價格變化

C、影響房地產價格的因素極其復雜且難以把握

D、影響房地產價格的因素影響程度不同

20、房地產價格是由房地產的( D )這兩種相反的力量共同作用的結果。

A、供需與價格 C、供給與價格

B、需求與價格 D、供給與需求

21、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( D )。

A. 可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

B. 可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

C. 可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D. 可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

22、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為1.05，則其依據為( A )。

A. 估價對象的區域因素優于可比實例的區域因素，對價格的影響幅度為5%

B. 估價對象的區域因素劣于可比實例的區域因素，對價格的影響幅度為5%

C. 估價對象的區域因素劣于可比實例的區域因素，對價格的影響幅度為4.76%

D. 估價對象的區域因素優于可比實例的區域因素，對價格的影響幅度為4.76%