課程代碼：00122

一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內。每小題1分，共20分)

1.替代原理是房地產估價中( )

A.比較法的理論基礎

B.重置成本法的理論基礎

C.收益法的理論基礎

D.剩余法的理論基礎

2.特爾菲法最重要的程序是( )

A.專家選擇

B.專家征詢

C.征詢表設計

D.信息反饋

3.一般對外交通設施服務半徑為( )

A.0～10公里

B.0～20公里

C.0～25公里

D.0～30公里

4.運用市場比較法評估房地產價格，為了更好地進行評估，同行之間( )

A.不要互相通報自己所掌握的交易實例和估價案例資料

B.可從提供少量交易實例和估價案例作為參考

C.都應按照有關部門確定的價格統一評估

D.相互提供交易實例和估價案例資料

5.我國規定房地產交易實例的交易日期在( )

A.3年以上的不宜采用

B.2年以上、3年以下的仍可采用

C.2年以上的不宜采用

D.4年以上的不宜采用

6.對交易實例進行區域因素修正是因為( )

A.交易實例房地產與待評估房地產是處于同一地區，區位條件相似

B.交易實例房地產與待評估房地產不是處于同一地區，區位因素存在差別

C.交易實例房地產交易之后該類房地產價格上漲

D.交易實例房地產交易之后該類房地產價格下降

7.在土地開發費用計算中，基礎設施建設費( )

A.由評估師通過預先評估確定其數額

B.由行政部門統一制定的標準計算

C.按實際情況計算

D.包含在土地取得費中

8.房屋的成本租金構成因素是( )

A.折舊費、維修費、管理費、稅金

B.折舊費、維修費、利息

C.折舊費、維修費、利息、稅金

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金

9.剩余法的基本思路依據的是( )

A.投入產出原理

B.開發性原理

C.信息量原理

D.平衡性原理

10.用剩余法正確分析房地產市場行情，預測售價和開發成本時，應掌握房地產市場中有關( )

A.數據信息

B.資源狀況

C.原料狀況

D.材料狀況

11.投資者獲取土地時，用剩余法計算出他自己能承擔的最高價格后，實際購買價格應( )

A.低于此價

B.高于此價

C.等于此價

D.遠遠高于此價

12.路線價估價法適宜于同時對( )

A.大量土地估價

B.小部分土地估價

C.小面積土地估價

D.小塊土地估價

13.路線價區段一般是( )

A.條狀地段

B.帶狀地段

C.梯狀地段

D.扇形地段

14.深度百分率又稱( )

A.深度指數

B.深度常數

C.形狀指數

D.單位指數

15.影響路線價的因素中，對路線價地價影響較大的是( )

A.寬度

B.長度

C.深度

D.高度

16.土地交易資料不包括( )

A.城市土地使用權出讓價格資料

B.城市土地所有權轉讓價格資料

C.征地費資料

D.安置補助費資料

17.樣點宗地地價修正為標準宗地地價可用( )

A.成本逼近法

B.比較法

C.收益法

D.剩余法

18.在基準地價修正系數法估價程序中，下列哪種系數不用確定?( )

A.待估宗地修正系數

B.待估宗地使用年期修正系數

C.期日修正系數

D.容積修正系數

19.商業用地宗地地價修正表含有( )

A.宗地條件修正

B.交通條件

C.進深修正

D.地價分配率修正

20.宗地價格評估報告的組成不包括( )

A.送文函

B.宗地估價技術報告

C.附件和補充說明

D.基準地價分析

二、多項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二至五個正確的答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內，多選、少選、錯選均不得分。每小題1分，共18分)

21.按權屬關系可將房地產價格分為( )

A.單位價格

B.轉讓價格

C.所有權價格

D.使用權價格

E.抵押價格

22.人口因素對房地產價格的影響表現為人口數量及( )

A.人口密度

B.人口規模

C.人口素質

D.人口總量

E.人口結構

23.房地產評估的基本方法包括( )

A.市場比較法

B.地價指數法

C.趨勢法

D.收益法

E.路線價法

24.土地定級單元劃分的方法有( )

A.手工法

B.機助法

C.層次分析法

D.繪圖法

E.特爾菲法

25.市場比較法的基本計算公式是P= ×A×B×C×D×E，其中( )

A.P代表待估房地產評估價格 B.A代表交易日期修正系數

C.B代表交易情況修正系數 D.C代表個別因素修正系數

E.D代表區域因素修正系數

26.一般來說，建筑物的容積率越高( )

A.房屋的單位售價也越高 B.土地效益就越高

C.地價也相應提高 D.建筑的單價就越高

E.建筑物就越容易銷售

27.對于城市建成區內的房屋基地，當難以把握其開發成本時，求取土地重新建造成本一般宜采用( )

A.基準地價修正法 B.成本法

C.市場比較法 D.收益法

E.路線價法

28.下列因素中，會導致建筑物物質上的折舊的是( )

A.使用磨損 B.設計變化

C.風吹日曬 D.現行政策重大改變

E.工藝改進

29.用剩余法估價時，應正確分析房地產市場行情，正確預測( )

A.設計費 B.利息

C.售價 D.開發成本

E.地價

30.開發建設期多由( )

A.政府確定 B.公司確定

C.開發商確定 D.工程單位確定

E.承辦單位確定

31.估算待估不動產價格時用剩余法計算利息，地價暫不計息，只考慮不可預見費和( )

A.建筑開發費 B.專業費

C.租售費 D.不動產總價

E.稅金

32.路線價估價法的理論基礎是土地價值隨距街道距離的( )

A.增大遞減原理 B.替代原理

C.平衡原理 D.均衡原理

E.加權法原理

33.路線價法估價結果的可信度取決于( )

A.街道長短的準確性 B.深度百分率的準確性

C.各種條件修正率的準確性 D.街廓遠近的準確性

E.土地大小的準確性

34.路線價的設定必須先確定的因素是( )

A.土地質量 B.土地性質

C.土地用途 D.標準宗地面積

E.標準深度

35.在房地產出租、轉讓較為發達的地區，評估的技術路線主要采用( )

A.收益法 B.市場比較法

C.級差收益測算法 D.路線評估價法

E.剩余法

36.住宅用地基準地價圖包括( )

A.土地級別圖 B.級別區域地價圖

C.標準宗地樣點地價圖 D.土地綜合級別基準地價圖

E.區域分類圖

37.評估報告的編寫，為體現準確性，應避免( )

A.采用不規范格式 B.使用模棱兩可的文字

C.易產生誤解的文字 D.使用條款

E.采用法律形式

38.定型式房地產評估報告可以概括為( )

A.適用于專案估價案件 B.適用于一般的例行估價案件

C.填寫簡便快速、完整、規范 D.可根據估價對象的具體情況自由寫作

E.容易遺漏一般事項

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內打“√”;錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。

39.英國著名經濟學家威廉?配第把土地喻為“財富之父”。( )

40.交通型道路主要為居民服務。

41.假設建筑物的價值損耗是均勻的，則建筑物每年的折舊額為：Di=(1-d)i-1×d。( )

42.選擇最佳開發利用方式時，最重要的是選擇最佳的房屋。( )

43.宗地價格評估報告中宗地估價(結果)報告共有摘要、估價對象界定、土地估價結果和補充說明四部分。( )

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.在土地級別確定時，什么是總分頻率曲線法?

45.通過修正后得到評估基準日的6個待估房地產價格，分別是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，請用簡單算術平均法、眾數法分別計算最終的房地產價格。

46.簡述房地產估價師的職責和作用。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.有一可比實例是1996年12月的交易，價格為每平方米5，000元，從1996年12月至1997年10月，該類房地產平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產平均每月上漲的百分比。

48.(1)根據房地產市場資料不動產租金未來月租金純收益為350元/m2，該類不動產資本化率為9%，總建筑面積為3500m2，出租率為78%，求開發不動產的總價。

(2)據市場分析，某城市寫字樓出租的租金，1995年為4，500元/m2?月，1996年為

4，800元/m2?月，1997年為5，300元/m2?月，1998年為5，800元/m2?月，1999年為6，200元/m2?月，2000年為6，600元/m2?月，2001年為7，000元/m2?月，試推算該市寫字樓2002年租金趨勢。

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.試述區位理論對房地產估價的指導作用。

50.如何編制地價指數?