第六章 收益法

一、單選

1、采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示( A )

A. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞增

B. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞減

C. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞增

D. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞減

2、某宗房地產的凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產的總價值最接近( B )。

A、500萬元 B、460萬元 C、417萬元 D、250萬元

3、某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為( B )。

A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6%

4、某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后一年內可全部出租(第一年的收益暫且不計)，按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的20%。假設報酬率為8%，則該在建工程續建完成時的總價值為( D )萬元。

A、1607萬元 B、1486萬元 C、473萬元 D、438萬元

二、計算

1、 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得土地使用權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，預計該項目建成并正式投入使用還需2年。已知市場上同類房地產的報酬率為8%，則該項目續建完成時的總價值為多少萬元?

解：V=350×(P/A,8%,46)=4248萬元

2、 已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/ m2;如果該房地產的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m2?

解：(1)年純收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元

(2)評估價格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m2

3、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元?

解：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元

4、某宗房地產建成于2000年底，此后收益年限為48年;2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元;預計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩定在95萬元;該類房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2004年底的收益價格。

解：P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44) ×(P/F,9%,3)

=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬元

4、某宗房地產是于4年前以競拍方式取得，當時獲得的土地使用期限為40年并約定不可續期。經過分析其實際收益比較接近市場平均水平，而且已知其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元。預計其未來每年的凈收益基本穩定，報酬率為8%。計算該宗房地產當前的收益價格為多少萬元?

解：(1)年純收益A=(31+29+30.5+29.5)÷4=30萬元

(2)評估價格=30×(P/A,8%,36)=351.5萬元

5、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為多少萬元?

解：P=6×(F/P,2%,7) ×(P/A,7%,32)=87萬元