第七章 成本法

一、單選

1、從賣房的角度看，成本法的理論依據是( C )。

A. 銷售狀況價值論 B. 市場供求價值論

C. 生產費用價值論 D. 經濟花費價值論

2、在成本法中，估價應采用( A )。

A. 客觀成本 B. 實際成本 C. 個別成本 D. A或B

3、成本法中的利潤是( A )。

A. 正常條件下的平均利潤 B. 個別開發商的利潤

C. 開發商的平均實際利潤 D. 開發商預期的平均利潤

4、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權出讓手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( C )。

A. 55年 B. 50年 C. 48年 D. 45年

5、某商業大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年(自補辦土地出讓手續之日算起)，建筑物的設計經濟壽命為50年，當前建筑物的剩余經濟年限為( C )。

A. 50年 B. 40年 C. 32年 D. 30年

6、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于( C )。

A.物質折舊 B.功能折舊 C.經濟折舊 D. 會計折舊

7、在成本法求取折舊中，采用( A )更符合實際情況

A.有效經過年數 B.實際經過年數

C.剩余經過年數 D.自然經過年數

8、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用( B )為好。

A. 更新重置成本 B. 復原重置成本

C. 完全成本 D. 重新購建價格

9、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間關系為( D ).

A. 有效經過年數等于實際經過年數 B. 有效經過年數短于實際經過年數

C. 有效經過年數長于實際經過年數 D. 有效經過年數可能長于或短于實際經過年數

10、某建筑物經實地勘察預計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限為50年，則該建筑物的成新率為( C )。

A.40% B. 50% C. 60% D. 67%

11、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是( B )。

A. 交通擁擠 B. 建筑技術進步 C. 城市規劃改變 D. 自然環境惡化

12、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建。估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為( C )元/m2。

A.350 B. 300 C. 250 D. 50

13、某宗房地產建筑物建成于1996年10月1日，經濟壽命為60年。后于2001年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為( C )。

A. 5000萬元 B. 4500萬元 C. 4455萬元 D. 4400萬元

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，則該建筑物的現值為( B )元。

A.76880 B.79104 C.77952 D.81562

15、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( C )。

A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70%

16、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為( B )年。

A. 40 B. 43 C. 47 D. 50

17、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權出讓手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( C )年。

A.45 B.50 C.52 D.55

18、李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有( B )。

A、物質折舊 B、經濟折舊 C、功能折舊 D、區位折舊

19、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察和產權核查，該建筑物的剩余經濟壽命為40年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的年折舊率為( B )。

A.2% B. 1.98% C. 2.5% D. 2.45%

20、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為( B )。

A.35年 B.45年 C.48年 D.50年

21、某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發建造成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為( B )。

A.10.0% B.11.l% C.11.9% D.12.5%

22、某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經過年數為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為( C )。

A. 10.2萬元 B. 11.0萬元 C. 11.3萬元 D. 11.5萬元

23、某房地產的土地面積為500 m2，土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低( )元/m2。

A、200 B、300 C、700 D、1000

24、某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為( )元/m2。

A、1840 B、2840 C、2966 D、3000

二、多選

1、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有( CD )。

A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環境污染

D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損

2、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有( ABCDE )。

A. 重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出

B. 重新購建價格是在估價時點的價格

C. 重新購建價格是客觀的價格

D. 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E. 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

3、在運用成本法時最主要的有( BE )。

A. 區分計劃成本和實際成本 B. 區分實際成本和客觀成本

C. 結合實際成本來確定評估價值 D. 結合實際開發利潤來確定評估價值

E. 結合市場供求分析來確定評估價值

三、判斷

1、重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。(√)

2、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。(×)

3、應計息的項目包括取得土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。(√)

4、開發利潤是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發商所期望獲得的利潤。(√)

四、分析計算題

1、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為多少萬元。

解：物質折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬元

2、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命50年，有效經過年數為8年，經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售稅費為60萬元，利息率為7.5%，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試評估該建筑物的現值。

解：重置成本=(800+800×5%+60)×(1+7.5%)+120=1087.5萬元

折舊=(1087.5÷50×8)+18+(200÷5×2)+(110÷10×8)=360萬元

評估現值=1087.5-360=727.5萬元

3、估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高4.5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。已知在估價時點征收相同區位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為土地使用權年限為50年的熟地價格。

在估價時點不設電梯的層高4.5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命10年;建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值(土地報酬率為6%，房地產報酬率為10%)。