一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

1.影響土地利用的方式和強度是( )

A.自然條件 B.經濟因素

C.科學技術 D.土地資源有限性

2.房地產是______的總稱，也稱不動產。( )

A.房屋和物業 B.房產和地產

C.建筑物和基礎設施 D.土地和物業

3.韋勃區位理論是古典______的代表。( )

A.農業區位理論 B.工業區位理論

C.中心地理論 D.林業區位理論

4.由產品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租稱為( )

A.絕對地租 B.級差地租

C.壟斷地租 D.城市地租

5.房地產估價實踐中，剩余法及收益還原法都應用了( )

A.替代原則 B.最佳使用原則

C.供求原則 D.預期收益原則

6.容積率指地塊上的建筑面積與______之比。( )

A.建筑底層面積 B.地塊面積

C.建筑使用面積 D.地塊綠化面積

7.對房地產價格的影響，主要是以公眾利益為出發點的因素是( )

A.社會因素 B.經濟因素

C.行政因素 D.區域因素

8.______是以房地產市場交易價格為核心設計的指數系統。( )

A.價格指數 B.中房指數

C.偉業指數 D.基期指數

9.大城市的道路類型數目為( )

A.1～3類 B.3～5類

C.5～7類 D.7～9類

10.房地產在正常的利用和經營、管理水平下所能夠產生的收入，即排除了實際收入中的特殊和偶然因素得到的一般正常收入稱為( )

A.實際收入 B.凈收入

C.客觀收入 D.額外收入

11.有一房地產，建筑物占其總價值的55%，土地占其總價值的45%。建筑物還原利率為10%，土地的資本化率為8%，則綜合資本化率為( )

A.9.5% B.9.1%

C.10.1% D.10%

12.若選擇的比較案例成交地價每平方米為1500元，對應使用年期為20年，待估宗地出讓年期為15年，土地資本化率為10%，則經年期修正后，待估宗地地價為( )

A.1679元/m2 B.1340元/m2

C.1490元/m2 D.1570元/m2

13.采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態建筑物的正常價格稱為建筑物( )

A.重建價格 B.收益價格

C.重置價格 D.市場價格

14.運用成本法評估土地價格的基本公式是：土地價格=取得待開發土地的費用+土地開發費用+( )

A.開發利潤+應納稅金+投資利息+無形收益

B.開發利潤+應納稅金+投資利息+土地增值收益

C.開發利潤+客觀費用+投資利息+土地增值收益

D.客觀收入+客觀費用+投資利息+土地增值收益

15.銷售利潤的計算基數一般為( )

A.不動產售價 B.地價

C.開發費 D.稅費

16.最佳開發利用方式就是開發完成后( )

A.能獲得很好的社會效益 B.能以最快的方式銷售

C.能滿足規劃等各方的要求 D.銷售時能獲得最高的利益

17.按不動產總價(售價)的一定比例計算利潤，該比例常稱作( )

A.預期回報率 B.銷售回報率

C.最高回報率 D.投資回報率

18.蘇慕斯法則規定，100英尺深的土地價值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價的( )

A.70% B.65%

C.74.5% D.72.5%

19.基準地價系數修正法的基本原理是( )

A.最佳使用原理 B.替代原理

C.生產費用原理 D.投入產出原理

20.對于專案估價案件多采用( )

A.定型式評估報告書 B.混合式評估報告書

C.自由式評估報告書 D.書信式評估報告書

二、雙項選擇題(本大題共15小題，每小題1分，共15分)

在每小題列出的五個備選項中有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

1.取決于樓面地價高低的因素是( )

A.土地的價格 B.容積率

C.建筑面積 D.建筑物層高

E.房屋價格

2.地租的兩種基本形式是( )

A.壟斷地租 B.建筑地段地租

C.絕對地租 D.級差地租

E.礦山地租

3.影響土地價格的個別因素有( )

A.位置、面積 B.地形、地質

C.高度與面積 D.結構與材料

E.設計與裝修

4.城市設施完備度通常可以分為( )

A.基礎設施 B.商服繁華度

C.生活服務設施 D.農貿市場

E.地區綠地

5.級差收益測算法的突出優點是( )

A.土地市場尚未形成 B.缺乏土地交易資料

C.收集、處理資料難度較大 D.測算有許多不同的模型

E.資料整理工作量大

6.城鎮土地定級因素的確定，在遵循定級因素選擇原則的基礎上，一般采取的方法是

( )

A.特爾菲法 B.層次分析法

C.權重調查法 D.地價指數法

E.中房指數法

7.有收益的房地產是指_______等。( )

A.公益性房地產 B.出租型房地產

C.生產型房地產 D.公益設施

E.寺廟及教堂

8.市場比較法要進行_______等修正。( )

A.區域因素 B.建筑成本

C.專業費用 D.地價

E.交易日期

9.建筑物折舊有多種方法，其中包括( )

A.指數調整法 B.成新扣除法

C.直接法 D.余額遞減法

E.間接法

10.依據剩余法的思路，可以在進行項目投資分析時，測算開發項目的( )

A.開發中可能出現的最低費用 B.預期利潤

C.安置補償費用 D.征地管理費用

E.開發中可能出現的最高費用

11.剩余法估價所要求的客觀外部環境為_______等。( )

A.合理的房地產稅費政策 B.規范、健全、有序的房地產市場

C.眾多的土地購買者 D.開發資金充足

E.自有資金占一定比例

12.美國為使城市土地的面積單位計算容易，以_______的細長形地塊作為標準宗地。

( )

A.寬一米 B.寬一英尺

C.長120米 D.長120英尺

E.長100英尺

13.可用于基準地價評估的資料有_______等幾類。( )

A.宏觀經濟資料 B.聯營、聯建、土地入股資料

C.建筑成本資料 D.專業費用資料

E.土地拍賣資料

14.土地評估報告可為( )

A.書信式、文字式 B.表格式

C.定型式、自由式 D.混合式

E.網絡圖式

15.房地產評估報告應該按_______中規定的內容和格式撰寫。( )

A.《房地產估價規范》

B.《城鎮土地使用稅暫行條例》

C.《城鎮土地估價規程》(試行)

D.《經租房屋清產估價原則》

E.《房屋完損等級評定標準》

三、簡答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)

1.簡述房地產的特性。

2.簡述城市區域因素對住宅區房地產價格的影響。

3.簡述建筑物重置價格和重建價格的異同點。

4.簡述選擇土地定級因素因子的基本原則。

5.簡述路線價估價法的估價程序。

四、論述題(本大題共2小題，每小題8分，共16分)

1.試述土地價格評估結果報告的基本內容。

2.試述地價指數的應用價值。

五、計算題(本大題共3小題，共24分)

1.評估某宗房地產在1999年8月時的價格，選取了下列比較實例：成交價格3000元/m2，成交日期為1998年8月。經調查可知，該類房地產的價格在1998年8月至1998年12月，平均每月上漲1%，1998年12月至1999年8月，平均每月上漲1.5%。請對該比較實例進行交易日期修正(保留四位小數)(7分)

2.某建筑物總建筑面積500平方米，重置價格為1500元/m2，已使用10年，耐用年限50年，殘值率為5%。試用直線折舊法計算年折舊額、折舊總額和現值。(7分)

3.現有一套商品住宅。F=200平方米，已使用5年，耐用年限60年，殘值率10%，月租金6000元，押金2萬元，銀行一年期存款利息3%，房地產稅為稅金的12%，出租情況正常。管理費為租金的3%。該住宅重置價1000元/m2，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化率為10%，采用直線法折舊。請用收益法估算其價格。(10分)